Rok 2026 začíná pro investory do rezidenčních nemovitostí v zásadně odlišném prostředí, než na jaké jsme byli zvyklí v poslední dekádě. Poptávka po bydlení zůstává silná, objemy hypoték jsou nadále vysoké, zároveň se ale blíží regulatorní změny, které výrazně zpřísní financování investičních bytů. Právě tato kombinace vytváří nové příležitosti – ovšem jen pro ty, kdo k investicím přistupují realisticky a s důrazem na dlouhodobá data.

Inflace se uklidnila, dostupnost bydlení nikoli

Prosincová inflace na úrovni 2,1 % a celoroční průměr 2,5 % potvrdily návrat cenové hladiny do blízkosti inflačního cíle. Ve srovnání s extrémy let 2022 a 2023 jde o dramatickou změnu. Stabilizace inflace však neznamená zlevňování bydlení. Náklady na pořízení nemovitostí zůstávají vysoké a dostupnost vlastního bydlení je i nadále napjatá. To je strukturální faktor, který dlouhodobě podporuje poptávku po nájemním bydlení.

Hypotéky rostou – a s nimi i zadlužení domácností

Hypoteční trh v roce 2025 výrazně ožil. Objem nových hypoték dosáhl 321,4 mld. Kč, což je druhý nejlepší výsledek v historii a meziroční růst o 41 %. Přestože průměrná sazba ke konci roku mírně klesla na 4,49 %, průměrná výše hypotéky vzrostla na 4,49 mil. Kč, tedy o 16 % meziročně. Domácnosti jsou ochotny nést vyšší zadlužení, aby dosáhly na vlastní bydlení. Tento tlak bude podle našeho názoru dál podporovat růst cen nemovitostí i v roce 2026.

Zlato jako barometr nejistoty

Růst ceny zlata až k úrovni kolem 5 600 USD za trojskou unci není signálem změny jeho výnosového potenciálu, ale odrazem zvýšeného vnímání systémového rizika. Rozhodnutí americké centrální banky ponechat sazby v relativně vysokém pásmu vyslalo jasný vzkaz: návrat éry levných peněz nebude rychlý. Investoři tak hledají ochranu před nejistotou, nikoli spekulativní výnos.

Duben 2026: zásadní změna pravidel hry

Z pohledu rezidenčních investorů je klíčovým datem 1. duben 2026. Od tohoto dne vstupují v platnost přísnější limity pro investiční hypotéky:

LTV maximálně 70 %

DTI maximálně 7

Pro běžné fyzické osoby to znamená výrazně složitější financování investičních bytů na úvěr a změnu ekonomiky celé řady investičních záměrů. Projekty postavené čistě na očekávání růstu cen ztrácejí smysl.

Proč v tom vidíme příležitost

V novém tržním prostředí dává investování do rezidenčních nemovitostí smysl především tam, kde stojí na rozumné pořizovací ceně a stabilním cash-flow z nájmu. Dražší financování a přísnější regulace přirozeně posilují roli nájemního bydlení.

Z pohledu Reallocate to znamená jediné: kvalitní nájemní výnos je dnes důležitější než kdy dřív. Nejde o rychlé spekulace, ale o disciplinovanou práci s daty, lokacemi a dlouhodobou poptávkou. Právě v takovém prostředí vznikají investice, které obstojí i bez podpory levných peněz.

Investujte s námi.
V Reallocate se soustředíme na projekty, které dávají ekonomický smysl i v přísnějších podmínkách. Pokud hledáte stabilní a realistický přístup k rezidenčním investicím, jsme připraveni být vaším partnerem.