Еще недавно действовало простое правило: чем больше квартира, тем выше ее стоимость, а при выборе жилья в жилом комплексе главное — это местоположение и цена за квадратный метр. Сегодня ситуация стала сложнее.

На рынке жилья всё чаще проявляется разница между тем, сколько продавец хочет получить за квартиру, и тем, сколько покупатель готов за неё действительно заплатить. И именно просторные квартиры в панельных домах относятся к тем сегментам, где эта разница становится всё более заметной.

Это не означает, что панельные дома перестали быть привлекательными. Скорее меняется то, как о них думают покупатели.

Квадратный метр — это уже не вся история

При беглом взгляде на рынок недвижимости большая квартира может показаться безопасным выбором. В ней больше пространства, она может подойти для семьи, а в прошлом от нее можно было ожидать значительного роста стоимости.

Однако большее количество квадратных метров не всегда означает более высокий интерес.

Дело в том, что при больших квартирах общая покупная цена растет очень быстро. Квартира площадью свыше 80 квадратных метров может иметь привлекательную цену за квадратный метр, но итоговая сумма уже может оказаться слишком высокой для части домохозяйств. Покупатели тогда начинают задаваться вопросом, не получат ли они за такие же деньги другой тип недвижимости.

И именно здесь рынок начинает разделяться.

За цену большой квартиры в панельном доме в некоторых районах можно найти меньшую, но более новую квартиру. В других местах альтернативой может стать частный дом на окраине города. Для инвестора же может оказаться более интересной небольшая квартира, которую легче сдавать в аренду и которая имеет более широкий круг потенциальных арендаторов.

Таким образом, большая квартира, как ни парадоксально, может оказаться менее ликвидной, чем небольшая недвижимость.

Сегодня покупатель учитывает и то, что будет после подписания договора

Одним из наиболее заметных сдвигов последних лет является изменение взгляда на эксплуатационные расходы.

При принятии решения уже недостаточно знать, сколько стоит сама квартира. Покупатель хочет знать также, во сколько обойдутся расходы на её содержание, какие ремонтные работы предстоят в доме и насколько высокими будут регулярные платежи.

В случае старых панельных домов важную роль могут играть, например, энергоемкость, состояние общественных зон, лифты, фасад, крыша или запланированные реконструкции.

В конечном итоге всё это сказывается на экономике владения.

Поэтому квартира, которая на первый взгляд дешевле новостройки, не обязательно будет более выгодной. Если она влечет за собой более высокие регулярные расходы или ожидаемые инвестиции в дом, покупатель начнет по-другому воспринимать разницу в цене.

И чем выше стоимость самой квартиры, тем острее он ощущает эту разницу.

Рынок не развивается одинаково везде

Важно одно: нельзя говорить о единой динамике цен на квартиры.

Рынок недвижимости не является единым однородным целым. По-разному может вести себя центр крупного города, по-другому — его окраина, и совсем по-другому — региональный город. Различия существуют также между новостройкой и старой квартирой, между небольшим и большим жилым помещением или между отремонтированным и первоначальным состоянием.

Именно поэтому рынок в целом может по-прежнему демонстрировать рост, в то время как конкретный тип недвижимости уже начинает терять часть своей прежней динамики.

Это не обязательно является признаком общего спада.

Скорее речь идет о возвращении к рынку, на котором покупатели стали более избирательными.

Цена должна начать соответствовать реальности

В период быстрого роста цен некоторые недостатки недвижимости можно было до определенной степени игнорировать. Покупатель часто рассчитывал на то, что, заплатив сегодня больше, через несколько лет стоимость квартиры еще вырастет.

Сегодня такие решения принимаются более осторожно.

У покупателя появляется больше стимулов сравнивать отдельные предложения, задумываться о будущих расходах и искать альтернативы. Для продавца это означает простое, но важное изменение: слишком высокая цена предложения уже не обязательно приведет к длительным переговорам. Это может означать, что потенциальные покупатели вообще не откликнутся.

А если недвижимость остается на рынке в течение длительного времени, первоначальные ценовые ожидания могут начать рушиться.

Сначала будут проходить просмотры безрезультатно. Затем начнутся переговоры о цене. И, в конце концов, может потребоваться более существенная корректировка, чтобы предложение вновь попало в поле зрения покупателей.

У инвесторов есть ещё одна причина для осторожности

В случае с инвестиционными квартирами ситуация ещё более деликатная.

Инвестор покупает не просто четыре стены. Он покупает будущую доходность. Поэтому он сравнивает стоимость приобретения с арендной платой, эксплуатационными расходами, затратами на финансирование и ожидаемым ростом стоимости недвижимости.

Если цена большой квартиры растет быстрее, чем потенциальная арендная плата, доходность снижается.

И именно в такой момент инвестор может отдать предпочтение более компактной квартире, которая имеет более низкую начальную цену и более широкий круг арендаторов.

Это создает дополнительное давление на сегмент крупных квартир: они зависят не только от домохозяйств, ищущих собственное жилье, но и от готовности инвесторов принять их экономическую модель.

Что это означает для дальнейшего развития ситуации?

Наиболее вероятный сценарий не обязательно будет заключаться в резком падении цен на всем рынке.

Гораздо более интересным может оказаться период, в течение которого отдельные сегменты рынка будут все больше расходиться между собой.

Недвижимость в удачном месте, качественно отремонтированная и энергоэффективная, может оставаться очень востребованной. Напротив, в случае квартир с высокими эксплуатационными расходами, в плохом состоянии или с ценой, не соответствующей их качеству, пространство для переговоров может быть значительно шире.

И именно это, пожалуй, является самым важным изменением.

Рынок недвижимости постепенно возвращается к вопросу, который в период быстрого роста иногда отходил на второй план:

Действительно ли эта недвижимость стоит той цены, которую я за неё прошу?

Для продавца это вызов. Для покупателя, напротив, — возможность.

Ведь в тот момент, когда рост самой цены на недвижимость перестает быть главным аргументом, снова на первый план выходят качество, местоположение, эксплуатационные расходы, состояние дома и, прежде всего, реальная ценность для человека, который покупает эту недвижимость.

Вы подумываете о продаже или покупке инвестиционной недвижимости?

Мы с удовольствием поможем вам объективно определить рыночную цену, оценить потенциал вашей недвижимости и порекомендовать наиболее подходящую стратегию и сроки продажи.

Вы подумываете о продаже или инвестировании в недвижимость?

Свяжитесь с нами. Мы поможем вам правильно оценить рыночную цену, потенциал недвижимости и подходящие сроки.