По оценкам застройщика Милорада Мишковича, в Праге не хватает примерно 155 тысяч квартир. При этом затянутые процедуры получения разрешений на строительство затрудняют не только новое строительство, но и планирование окупаемости инвестиций. Основатель и совладелец компании Karlin Port Real Estate в программе RealChat на FocusOn.cz представил планы по инвестициям на сумму 5,5 миллиарда крон, рассказал о работе риэлторского фонда, который, по его словам, с момента основания приносит чистую годовую доходность в 13,21 процента, и объяснил, почему он верит в микроквартиры и зарубежные рынки.

Милорад Мишкович работает на чешском рынке недвижимости более 30 лет. В девяностые годы он был свидетелем прихода первых крупных иностранных инвесторов, а позже участвовал в преобразовании пражского района Карлин. Сегодня он стоит за девелоперской компанией Karlin Port Real Estate и фондом недвижимости Opportunity Real Estate Fund (OREF).

Фонд работает уже почти четыре года и, по словам Мишковича, в настоящее время управляет активами на сумму 1,4 миллиарда крон. Чистая стоимость активов (NAV) достигает 350 миллионов крон. Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов, при этом минимальная сумма инвестиций составляет один миллион крон.

«Одной из главных причин, по которой мы создали фонд, были не только налоговые льготы. Мы хотели через структуру фонда работать с инвесторами немного по-другому», — объясняет Мишкович.

Особенностью девелоперских фондов является более длительный срок блокировки инвестиций. В случае OREF он стандартно составляет от четырёх до пяти лет, однако для избранных инвесторов компания создала класс акций с трёхлетним инвестиционным горизонтом.

Получение разрешения на строительство может занять даже десять лет

Именно длительность процессов получения разрешений, по словам Мишковича, является одной из самых больших проблем чешского девелопмента. Инвесторы должны учитывать, что между покупкой земельного участка и самой реализацией проекта могут пройти годы. Это затрудняет планирование окупаемости капитала и настройку инвестиционных фондов.

«Если бы процесс получения разрешений работал так же, как в других странах или как у нас до 2014 года, период блокировки мог бы быть короче — спокойно три года. Поскольку невозможно предсказать, сколько времени уйдет на оформление разрешений, нам нужна уверенность», — объясняет Мишкович.

По его словам, в случае некоторых проектов, принадлежащих компании вне фонда OREF, получение разрешений на строительство занимает семь, восемь или даже десять лет. Таким образом, более длительный инвестиционный горизонт не обязательно означает более высокую доходность, а прежде всего необходимость учитывать неопределённую продолжительность процесса получения разрешений.

Новые фонды и инвестиции на сумму 5,5 миллиарда крон

В мае 2026 года компания Karlin Port Real Estate заключила соглашение о сотрудничестве с чешским инвестором, который обязался в течение трёх лет инвестировать пять миллиардов крон. Ещё 500 миллионов вложит сама компания. В рамках сотрудничества планируется создание двух новых фондов, один из которых будет ориентирован на пражские земельные участки без разрешения на строительство.

«Мы решили создать фонд, который будет инвестировать в земельные участки в Праге, где есть план застройки, но пока нет разрешения на строительство. Таким образом, мы будем инвестировать в более рискованные проекты и доводить их до этапа получения разрешения на строительство», — поясняет Мишкович.

Одним из готовящихся проектов является обширная территория на границе 4-го и 10-го районов Праги, где должен появиться новый городской квартал с преобладанием жилой застройки.

По оценкам застройщика, в Праге не хватает 155 тысяч квартир

Мишкович считает одной из самых серьезных проблем пражского рынка нехватку жилья. Согласно расчетам, которые он провел вместе со своими партнерами, столице не хватает примерно 155 тысяч квартир.

«Вместе с несколькими нашими партнерами мы подсчитали, что дефицит жилого фонда в Праге достигает 155 тысяч единиц. Если посмотреть на количество сданных в эксплуатацию квартир в прошлом году, то одни называют цифру в шесть тысяч, другие — до 6 800. Здесь наблюдается огромное несоответствие», — отмечает Мишкович.

Вокзал Вышеград предложит 138 микроквартир по цене от пяти до восьми миллионов

Одним из самых значимых проектов компании является реконструкция исторического вокзала Вышеград. Здесь планируется построить 138 микроквартир площадью от 20 до 35 квадратных метров, а также несколько квартир большей площади. Цены на небольшие квартиры будут колебаться от пяти до восьми миллионов крон.

«Несмотря на то что цена за квадратный метр будет выше, общая стоимость благодаря небольшой площади квартир останется привлекательной. У нас будут жилые единицы стоимостью от пяти до восьми миллионов крон», — отмечает Мишкович.

Проект рассчитан на инвесторов, родителей иностранных студентов, а также предпринимателей, ежедневно добирающихся на работу в Прагу. В комплексе будут предоставляться услуги стойки регистрации, вдохновленные пятизвездочными отелями. Застройщик также планирует сохранить как можно больше исторических элементов здания вокзала.

В Белграде планируется построить до 3 200 квартир

Мишкович также уделяет внимание зарубежным рынкам. В сербском Белграде он готовит несколько проектов, в том числе торговый парк площадью 58 тысяч квадратных метров. Еще одним проектом является ревитализация бывшего промышленного комплекса, где может появиться до 3 200 квартир.

Инвестиционный потенциал он видит также в Черногории, где через фондовую структуру готовит жилой курорт на побережье Адриатического моря. Он считает, что местная элитная недвижимость в будущем может по цене превзойти даже некоторые привлекательные районы в Хорватии или Италии.

В Праге по-прежнему есть место для создания новых районов

В прошлом Мишкович участвовал в преобразовании Карлина. Сегодня он видит дальнейший потенциал, например, в Летнянах, Зличине, Праге 9 или Праге 4. Он также считает Голешовице, прежде всего район Бубны, чрезвычайно интересным местом.

Однако, по его мнению, их развитие затрудняют до сих пор нерешенные имущественные отношения и сложная координация между отдельными учреждениями.

«Я думаю, что главная сложность — это время. Проект не может быть краткосрочным, его невозможно завершить за пять, семь или десять лет», — отмечает Мишкович.

Полное интервью Павлины Прокешовой с девелопером Милорадом Мишковичем вы можете посмотреть в виде видео или послушать в формате подкаста и узнать:

Как Милорад Мишкович познакомился с первыми иностранными инвесторами в Праге и что существенно повлияло на его карьеру?

По каким критериям он выбирает девелоперские проекты и как быстро может принять решение об инвестировании?

Почему, по его мнению, в Чехии сложно продвигать платные услуги повышенного уровня в жилых проектах?

Какую роль играют эмоции при покупке недвижимости в Сербии и почему некоторые районы Белграда дороже, чем Прага?

Какие пражские районы обладают наибольшим потенциалом для ревитализации и почему он считает развитие района Бубны чрезвычайно сложной задачей?